房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展并成為支柱產(chǎn)業(yè)，去年商品房銷售額達(dá)到13萬億元。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)化20年的榮光。

改革的大潮中，我國(guó)城鎮(zhèn)數(shù)量快速增長(zhǎng)、規(guī)模急劇擴(kuò)張，城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化。當(dāng)前，城市格局正在經(jīng)歷“城市—都市圈—城市群”的演變過程，超級(jí)城市群加速形成、人口快速聚集、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)。

第八屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)開幕在即，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將攜手中國(guó)指數(shù)研究院重磅發(fā)布《2018年中國(guó)城市價(jià)值白皮書》（下稱《白皮書》），從城市群格局、房企多元化發(fā)展、熱點(diǎn)領(lǐng)域探究、轉(zhuǎn)型升級(jí)等多個(gè)維度進(jìn)行價(jià)值分析，并為業(yè)界提供價(jià)值投資參考。

“城市—都市圈—城市群”中國(guó)經(jīng)濟(jì)新一輪增長(zhǎng)引擎

面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化的挑戰(zhàn)，參與全球性的城市競(jìng)爭(zhēng)和合作成為必然趨勢(shì)。僅依靠超一線城市和都市圈的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，難以最大程度發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。隨著頂層設(shè)計(jì)和國(guó)家區(qū)域戰(zhàn)略相繼出臺(tái)，以雄安新區(qū)、京津冀一體化、粵港澳大灣區(qū)為代表的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展版圖日趨清晰，城市群戰(zhàn)略開始提速，并有望成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新一輪增長(zhǎng)的引擎。

在城市崛起的過程中，地區(qū)、人口結(jié)構(gòu)的差異造成了城市發(fā)展速度的差異和分化?！栋灼吩趯?duì)全國(guó)19個(gè)城市群的經(jīng)濟(jì)、人口等指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比的基礎(chǔ)上，總結(jié)提煉了五大超級(jí)城市群的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)、等級(jí)結(jié)構(gòu)及城市等級(jí)分布情況，并從多維度對(duì)19個(gè)城市群發(fā)展機(jī)遇和痛點(diǎn)進(jìn)行解讀。

房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)方面，哪個(gè)城市群投資及銷售規(guī)模更為顯著？哪個(gè)城市群新房市場(chǎng)規(guī)模最大？哪些區(qū)域投資占比更高？

以京津冀城市群為例，其整體定位“以首都為核心的世界級(jí)城市群、區(qū)域整體協(xié)同發(fā)展改革引領(lǐng)區(qū)、全國(guó)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新引擎、生態(tài)修復(fù)環(huán)境改善示范區(qū)”。

《白皮書》完整剖析了作為核心城市的北京與創(chuàng)新高地雄安、制造業(yè)基地天津、重要節(jié)點(diǎn)城市保定和石家莊等分別如何功能定位、產(chǎn)業(yè)格局如何調(diào)整、常住人口增量和各市GDP增速有哪些變化等。而上述所有指標(biāo)，都在以不同形式影響著各個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和商品房銷售面積。

隨著粵港澳大灣區(qū)進(jìn)入提速階段，城鎮(zhèn)化率最高的珠三角城市群內(nèi)部逐漸形成“研發(fā)—制造”的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，發(fā)展?jié)摿Τ掷m(xù)提升。

《白皮書》指出，廣州和深圳有著不同于京滬嚴(yán)控人口增長(zhǎng)的政策，其對(duì)人才引進(jìn)、人口落戶積極，人才吸引力顯著高于其他城市。受政策調(diào)控影響，珠三角地區(qū)多數(shù)城市商品房銷售面積回落，新房市場(chǎng)不斷向核心城市周邊轉(zhuǎn)移，廣州深圳市場(chǎng)開始向存量轉(zhuǎn)變。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)多個(gè)城市整體熱度較高，投資增速仍然超過15%，成為近期房企投資熱點(diǎn)。

房企重新聚焦引領(lǐng)多元化發(fā)展

歷經(jīng)了20年高速發(fā)展，如今房地產(chǎn)行業(yè)已悄然變革，商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新領(lǐng)域成為房企重新聚焦的方向。

一大批嗅覺敏銳的企業(yè)在多元化發(fā)展中積極探索運(yùn)營(yíng)模式、不斷升級(jí)產(chǎn)品、創(chuàng)新技術(shù)與服務(wù)，探尋新時(shí)代背景下的可持續(xù)發(fā)展路徑、引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

《白皮書》演示了不同規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展分化的路徑：大型企業(yè)繼續(xù)提升市場(chǎng)份額或轉(zhuǎn)型為綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，深化金融資本模式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合；中型企業(yè)提升細(xì)分領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)能力，盤活存量資產(chǎn)；小型企業(yè)則圍繞存量房市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為服務(wù)商。

同時(shí)，《白皮書》也對(duì)“百億房企”各陣營(yíng)間分化轉(zhuǎn)型態(tài)勢(shì)作了全面分析。千億元以上企業(yè)如何進(jìn)行業(yè)務(wù)布局？500億~1000億元級(jí)企業(yè)主要集中于哪些領(lǐng)域？瞄準(zhǔn)千億元的進(jìn)取型企業(yè)又是如何積極趕超？500億元及以下的企業(yè)如何擴(kuò)大主業(yè)？

挖潛特色地產(chǎn)定義行業(yè)價(jià)值新風(fēng)口

新的時(shí)代為房地產(chǎn)行業(yè)多元化發(fā)展提供了更多機(jī)遇和挑戰(zhàn)?！栋灼分赋觯厣禺a(chǎn)為房企挖潛多元化、打造產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展提供了行業(yè)價(jià)值新風(fēng)口。

面對(duì)租賃市場(chǎng)的萬億藍(lán)海，長(zhǎng)租公寓成為房企和運(yùn)營(yíng)商強(qiáng)勢(shì)布局的新陣地。一部分企業(yè)通過輕重資產(chǎn)并舉的模式快速搶占了先機(jī)，通過提升專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，從項(xiàng)目獲取到開發(fā)、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)到推出，以各自的方式破解長(zhǎng)租公寓盈利痛點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)則正隨著消費(fèi)升級(jí)被重新定義價(jià)值。

消費(fèi)需求升級(jí)和行業(yè)科技進(jìn)步推動(dòng)著商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)思路的全新變革。人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)以及云計(jì)算等技術(shù)，成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)決策、運(yùn)營(yíng)管理、業(yè)態(tài)創(chuàng)新等整條產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)和迭代的重磅武器。

伴隨中國(guó)老齡化加速，養(yǎng)老地產(chǎn)供需矛盾進(jìn)一步突出，《白皮書》解讀了巨量養(yǎng)老市場(chǎng)如何被渴求新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的房企、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、險(xiǎn)資以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)企業(yè)積極搶占，并通過分析產(chǎn)業(yè)模式和政策走向，為企業(yè)提供價(jià)值參考。