是的，你沒(méi)看錯(cuò)，個(gè)人不能購(gòu)買在建在售商住房了。

　　是的，你沒(méi)理解錯(cuò)，就是我們前幾天反復(fù)說(shuō)不限購(gòu)、貸款幾次都不算做二套房的“商住房”。

　　如果你不知道自己買的是不是商住房，趕緊回去翻翻你的房產(chǎn)證，上面規(guī)劃用途寫(xiě)的是不是住宅？如果是商業(yè)或者辦公，那么你可能又被調(diào)控了。

　　北京商住房新政

　　一、商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

　　二、開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。

　　三、開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的商辦類項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國(guó)土、住建部門依法處理。

　　四、開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

　　五、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　1、名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。

　　2、在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

　　六、對(duì)規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

　　七、商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。

　　八、本公告發(fā)布之日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)將新開(kāi)工的商辦類項(xiàng)目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí)，規(guī)劃國(guó)土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對(duì)該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。

　　九、開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

　　本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。

　　2017年3月26日

　　政策“致命一擊”？

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這次政策對(duì)北京樓市來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是歷史最重磅調(diào)控。

　　政策出臺(tái)后，目前市場(chǎng)在售的商辦類物業(yè)將只能銷售給企業(yè)。但企業(yè)持有和購(gòu)買、再轉(zhuǎn)讓將有非常高的稅費(fèi)成本。

　　此外，已經(jīng)入市的商辦類項(xiàng)目，也就是過(guò)去多年已經(jīng)被交易的二手商辦公寓，也全部被嚴(yán)格調(diào)控，這是歷史第一次。

　　政策規(guī)定，雖然可以銷售給個(gè)人，但必須符合在京無(wú)房且有連續(xù)社保或者個(gè)稅，而且商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。這也就是說(shuō)，北京的二手房公寓，購(gòu)買條件將比住宅更嚴(yán)格。有錢有資格的，誰(shuí)會(huì)再選擇40-50年產(chǎn)權(quán)的商住房？買了商住房的小伙伴，多半已經(jīng)哭暈在廁所。

　　張大偉表示，目前市場(chǎng)上，商辦類物業(yè)大約有50-60%是直接銷售給個(gè)人的類居住項(xiàng)目，另外還有40%左右的辦公類產(chǎn)品。在此背景下，商住房市場(chǎng)成交有可能出現(xiàn)50%以上的跌幅，未來(lái)如果持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，商住房?jī)r(jià)或?qū)⒂?0%以上的跌幅。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法務(wù)部主任、調(diào)解中心主任康俊亮告訴國(guó)是直通車，除了價(jià)格下跌外，短期內(nèi)，商住房的租金也有可能走低，因?yàn)槿鄙儋?gòu)房者接盤(pán)，賣不出去，將會(huì)有更多商住房源進(jìn)入租賃市場(chǎng)。

　　什么是商住房？

　　商住房(公寓)說(shuō)白了就是本應(yīng)用于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓或者商鋪的地塊，但開(kāi)發(fā)商把它做成了住宅。所以商住房一般是商業(yè)用水，商業(yè)用電，不通燃?xì)狻?/p>

　　康俊亮表示，對(duì)房子來(lái)說(shuō)，其實(shí)并沒(méi)有商住的概念。市場(chǎng)上所謂的商住房，土地性質(zhì)100%是商辦類，房子也是100%商辦用途，只是開(kāi)發(fā)商根據(jù)住宅的樣子來(lái)設(shè)計(jì)。

　　尤其是近年來(lái)，住宅市場(chǎng)火爆，在北京、上海等地，住宅限購(gòu)，所以很多開(kāi)發(fā)商把以前商業(yè)用地開(kāi)發(fā)成了一種“商品房”，按住宅的標(biāo)準(zhǔn)出售給個(gè)人。由于商住房實(shí)際是商辦項(xiàng)目，所以不受住宅限購(gòu)的限制。理論上來(lái)說(shuō)，只要有條件，買多少套，貸多少次款都是可以的。

　　張大偉指出，“商改住”一般不能落戶，不能使用學(xué)區(qū)等住宅配套。在購(gòu)買時(shí)，首付款跟商辦物業(yè)一樣，需要50%首付10年貸款期，且用不了公積金，不計(jì)算住宅貸款次數(shù)。另需要注意的是，“商住”改變的只是建筑形式及使用功能，用地的規(guī)劃性質(zhì)是不會(huì)改變的，所以產(chǎn)權(quán)還是40年或者50年的。

　　商住房市場(chǎng)有多大？

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，北京商住房的市場(chǎng)規(guī)?？傮w處于擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)。2016年北京酒店式公寓的供應(yīng)套數(shù)為41739套，創(chuàng)下了歷史新高。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：從2016年開(kāi)始，到2017年3月23日，北京所有居住功能屬性物業(yè)(包括商住公寓、別墅、自住型商品住房和普通住宅)，合計(jì)成交90112套，其中商住類公寓接近5萬(wàn)套，占比大約為54.7%。

　　而且商住公寓的套均總價(jià)不斷上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)，北京普通住宅平均單套467萬(wàn)元，自住房平均162萬(wàn)元，商住公寓平均202萬(wàn)元，別墅平均1086萬(wàn)元。

　　為啥商住那么火？張大偉指出，2008年之前，北京的商辦公寓基本沒(méi)有成規(guī)模的市場(chǎng)。因?yàn)楫?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)絕對(duì)值低，而且商辦也面臨配套、得房率等先天缺點(diǎn)。但樓市調(diào)控，特別是2011年限購(gòu)后，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了變化，即使在住宅土地中，也配套了大量的公建類物業(yè)。

　　土地供應(yīng)量較大，加之住宅限購(gòu)，不難理解資金為何流向商住領(lǐng)域。一般計(jì)算，商業(yè)地塊樓面價(jià)是同區(qū)域住宅樓面價(jià)的一半左右，而且不具備住宅的配套，所以其一般市場(chǎng)價(jià)是同區(qū)域商品房住宅價(jià)格的50-60%，而且不限購(gòu)。

　　易居數(shù)據(jù)顯示，2016年北京普通住宅銷售套數(shù)為50462套，而酒店式公寓銷售套數(shù)則為62844套。這也是近十年首次出現(xiàn)酒店式公寓銷售好于普通住宅的現(xiàn)象。這說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲的情況下，恐慌性購(gòu)房需求增加。2017年前兩月，北京酒店式公寓售價(jià)與2016年全年相比，上漲了53%。

　　房?jī)r(jià)不跌調(diào)控不止？

　　在3月17日的“認(rèn)房認(rèn)貸”政策出臺(tái)后，不到10天時(shí)間，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)多次調(diào)控：離婚一年貸款買房算二套、貸款最高年限不超過(guò)25年、首套房貸折扣降至九五折、整頓中介市場(chǎng)等。這一次的政策重磅升級(jí)，讓北京處于全國(guó)最嚴(yán)格調(diào)控的城市之列，其他城市很可能開(kāi)始新一輪全面封堵商住政策潮。

　　康俊亮指出，這一系列政策之后，對(duì)地方政府的痛苦程度不啻于“自斷臂膀”，新房卡預(yù)售、二手房成交下降、商住房限購(gòu)等將會(huì)帶來(lái)大量的稅費(fèi)損失，更不用說(shuō)“賣地”收入是不少地方財(cái)政的主要來(lái)源之一。但現(xiàn)在對(duì)于北京等城市來(lái)說(shuō)，政府放在第一位考慮的是控制房?jī)r(jià)和人口疏解，不再是財(cái)政收入。(龐無(wú)忌)