新華網(wǎng)北京5月6日電 （孫亞華）由中國社會科學(xué)院城市所發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2016)》指出，在全面寬松的宏觀經(jīng)濟政策刺激下，房地產(chǎn)價格整體上將呈上漲趨勢，區(qū)域漲幅進(jìn)一步分化。但從較長時期看，如果宏觀經(jīng)濟增長繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價格有可能在2017年下半年將再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。

    “2010年為本輪房價上漲模式改變的分界點”

    報告指出，從1998年開始的本輪房價上升周期以2010年為界。2010年之前的房價上漲與城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)息息相關(guān)，之后的上漲更多體現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象。

    從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可以看到，2010年房地產(chǎn)投資增速達(dá)到頂點33%，此后增速不斷下滑。這一階段劃分與人口年齡結(jié)構(gòu)變化也是一致的，2010年，勞動年齡人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到頂點74.53%。根據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查，25~44歲這一年齡段人口要占購房人數(shù)的75%左右。2010年以后，中國人口不僅老齡化趨勢更加明顯，而且人口流動的速度也大幅放緩。

    2011年，中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.27%，突破50%的拐點。課題組指出，這意味著城鎮(zhèn)化將由加速推進(jìn)進(jìn)入減速推進(jìn)的時期。同時，人口紅利的結(jié)束，也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點。

    但是，在2010年后房價并沒有因人口年齡結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點而停止上漲。

    對此，報告解釋稱，2009年之后，中國廣義貨幣M2大規(guī)模超常增長，甚至超過美日，成為全球規(guī)模最大的國家。同時M2/GDP的比值大幅上升，從2008年的1.58倍，迅速上升到2015年的2.06倍，整個經(jīng)濟的杠桿水平大幅上升，成為這段時期房價進(jìn)一步上漲的主因。

    “2016年整體上漲 2017年或出現(xiàn)全面下滑”

    基于這一原因，課題組預(yù)測2016年房地產(chǎn)價格整體上將呈上漲趨勢。“今年央行降息降準(zhǔn)的政策仍將繼續(xù)。因為從目前情況來看，一方面，宏觀經(jīng)濟依然承受巨大下滑壓力，仍需要充裕的流動性支撐經(jīng)濟增長；另一方面，人民幣加入SDR，同時美國進(jìn)入加息通道，都將加速國內(nèi)資金外流，央行為對沖資金外流對國內(nèi)流動性造成的影響，也將進(jìn)一步向市場釋放流動性和調(diào)低基準(zhǔn)利率。”

    但是同時，報告指出如果宏觀經(jīng)濟增長繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。

    中國社科院土地經(jīng)濟與不動產(chǎn)研究室主任王業(yè)強稱：“2015年底和2016年初，部分城市房價過快上漲是受政策影響較大的短期波段性。隨著政策調(diào)整以及宏觀經(jīng)濟的下滑，房地產(chǎn)價格預(yù)期會進(jìn)一步降低，住房需求增速減緩，對房地產(chǎn)市場表現(xiàn)形成向下的壓力。”