位于成都天府廣場(chǎng)附近，總建筑面積11萬平米的SAC四川航空廣場(chǎng)即將投入市場(chǎng)，而在同一條街上距離不到500米的兩個(gè)項(xiàng)目已是慘淡經(jīng)營(yíng)：一是天府星匯廣場(chǎng)一度停工易名改規(guī)劃;二是上世紀(jì)90年代爛尾的熊貓城在幾年前廣州富力接盤之后，砸下數(shù)十億元也沒走出陰影。
這就是成都商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)縮影，市場(chǎng)存量高企，而新增供應(yīng)又大量入市，供大于求使很多項(xiàng)目陷入困境。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度，成都寫字樓空置率達(dá)到38.1%，未來六個(gè)月，約有48萬平方米的新項(xiàng)目還將交付使用，空置率預(yù)計(jì)將沖破40%。
最近當(dāng)?shù)卣蝽懥松虡I(yè)地產(chǎn)去庫存的戰(zhàn)役。上周成都發(fā)布的《成都中心城區(qū)2016年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，商服用地130公頃，與去年相比大幅減少了100公頃。同時(shí)，庫存最為集中成都高新區(qū)還推出買租辦公用房最高補(bǔ)貼415萬元的重磅政策。
也在上周，四川省政府發(fā)布了《促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和提質(zhì)增效推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策措施》，其中最為關(guān)注就是，允許實(shí)施以前被禁止的“商改住”政策，“已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可轉(zhuǎn)型為商品住宅用地。”
商業(yè)地產(chǎn)存量高企
走在成都高新區(qū)街頭，你會(huì)驚嘆于鱗次櫛比的高樓大廈在數(shù)年間拔地而起。成都到底有多少個(gè)城市綜合體在建?四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是，截止2016年2月底成都開業(yè)運(yùn)營(yíng)、規(guī)劃在建的綜合體達(dá)到140個(gè)。
用冉立春的話說，成都商業(yè)地產(chǎn)在建面積全國(guó)第一，甚至在全球也位居前列。
世邦魏理仕華西區(qū)副董事范小藺向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，截至2016年一季度，成都優(yōu)質(zhì)(含甲級(jí)和乙級(jí))寫字樓存量已經(jīng)高達(dá)680萬平方米，未來三年，每年還會(huì)增加80-100萬平方米，目前，待去化庫存面積已接近260萬平方米，去化周期需要4-5年。
“每年新增供應(yīng)量還是保守?cái)?shù)字，剔除了延期交付的。而成都寫字樓市場(chǎng)的空置面積比中西部城市和蘇州這樣的沿海城市的全部存量都高。” 世邦魏理仕華西區(qū)研究部朱建輝表示，目前，成都與廣深等一線城市的存量相當(dāng)，是緊隨其后城市的幾乎兩倍。
高力國(guó)際的數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度，成都甲級(jí)寫字樓空置率升至44%，其中，新增供應(yīng)導(dǎo)致成都高新區(qū)大源板塊空置率達(dá)到59.6%。高力國(guó)際中國(guó)區(qū)研究部董事謝靖宇表示，新增供應(yīng)將繼續(xù)加劇成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度，市場(chǎng)租金走勢(shì)或?qū)⒗^續(xù)面臨下行壓力。
面對(duì)持續(xù)高企的空置面積，大多數(shù)投資者采取降低租金、增加免租期等“以價(jià)換量”的低租金策略，同期更多項(xiàng)目推出精裝樓層或定制裝修等服務(wù)，這使得有效租金進(jìn)一步下跌。世邦魏理仕數(shù)據(jù)，第一季末，市場(chǎng)平均租金按同樣本計(jì)環(huán)比繼續(xù)下滑3.0%，每月每平方米74.3元。
幾乎每個(gè)綜合體都會(huì)搭配五星級(jí)酒店，成都未來三年內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的五星級(jí)酒店超過200家。高力國(guó)際西南區(qū)副董事龔潔向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，受到市場(chǎng)供應(yīng)量的增加，高端需求疲軟，酒店業(yè)績(jī)下行壓力加大的影響，一些項(xiàng)目延期開業(yè)甚至取消項(xiàng)目。
“2012年以來，成都商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)量超過以前10年的總和，新的開發(fā)區(qū)域透支了人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)期;項(xiàng)目重復(fù)建設(shè)、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，由于市場(chǎng)存量太大，差異化越來越難，這造成了價(jià)格戰(zhàn)。”范小藺說。
打響去庫存戰(zhàn)役
在市場(chǎng)長(zhǎng)期供過于求的嚴(yán)峻形勢(shì)下，去庫存戰(zhàn)役打響了。
3月3日，成都高新區(qū)出臺(tái)專業(yè)特色樓宇培育機(jī)制和專項(xiàng)優(yōu)惠政策的實(shí)施細(xì)則，計(jì)劃以3年為期，培育3批建筑面積達(dá)到1萬平方米以上，同時(shí)某一特定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐率在50%以上，或不同類別的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)綜合入駐率在60%以上的專業(yè)特色樓宇。
在專業(yè)特色樓宇培育周期內(nèi)，入駐企業(yè)最高可享受房租補(bǔ)貼300萬元或購房補(bǔ)貼300萬元;獲得房租或購房補(bǔ)貼的企業(yè)同時(shí)可再享受最高100萬元的裝修補(bǔ)貼和15萬的企業(yè)上規(guī)入庫補(bǔ)貼，即同一企業(yè)最多可獲得415萬元補(bǔ)貼。
不僅如此，朱建輝還表示，在成都創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱潮推動(dòng)下，政府和第三方運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)正在積極打造眾創(chuàng)空間、孵化產(chǎn)業(yè)園等創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體，形成了大面積需求，也成為寫字樓去化利器。
刺激需求的同時(shí)，在供給側(cè)方面，上周四川省政府發(fā)布了《促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和提質(zhì)增效推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策措施》，要求營(yíng)業(yè)用房、辦公用房等商業(yè)用房庫存較大的城市，要嚴(yán)格控制新增商業(yè)用房土地供應(yīng)和規(guī)劃指標(biāo)。
同時(shí)推出重磅的“商改住”政策：已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可根據(jù)土地使用權(quán)人申請(qǐng)，在符合規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定條件下，經(jīng)審批轉(zhuǎn)型為商品住宅用地，重新核定出讓價(jià)款;已建在建的商業(yè)用房在不改變其他規(guī)劃條件的前提下，經(jīng)法定程序批準(zhǔn)并向社會(huì)公示無異議后，可改變建筑使用功能，用于教育培訓(xùn)、幼兒園、康養(yǎng)、文化、旅游等經(jīng)營(yíng)性、公益性用途。
范小藺認(rèn)為，新政細(xì)則落實(shí)后，滿足條件的開發(fā)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)配比上可得到更多的調(diào)整空間，利好商業(yè)市場(chǎng)去庫存的趨勢(shì)，利于緩解商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)高企的危機(jī)，有助緩解因高供應(yīng)量高空置率導(dǎo)致的商業(yè)運(yùn)營(yíng)層面諸如同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等問題。
減少商業(yè)用地供應(yīng)、轉(zhuǎn)化商業(yè)用地存量有助于緩解供大于求的境況。數(shù)據(jù)顯示，2012年到2015年，成都中心城區(qū)年度商服用地供應(yīng)規(guī)模分別是180公頃、140公頃、216公頃、230公頃。范小藺說，成都全市范圍內(nèi)近兩年的商業(yè)辦公用地成交規(guī)模約14000畝，未來供應(yīng)高企。
因此，上周成都發(fā)布的《成都中心城區(qū)2016年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，2016年度中心城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量控制在915公頃以內(nèi)，其中，商服用地130公頃，與去年相比大幅減少了100公頃，減少了43%。