所謂房地產(chǎn)庫(kù)存，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的待售新建商品房。關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上到底有多少庫(kù)存，目前存在許多討論。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“商品房待售面積”，指已竣工商品房中尚未銷售的面積，截至2015年11月末，全國(guó)約有7億平方米；住建部門統(tǒng)計(jì)的“月末累計(jì)可售面積”，指獲頒預(yù)售或銷售許可證但尚未銷售的面積，目前全國(guó)該類庫(kù)存約有22億平方米至25億平方米，且從理論上來(lái)說，包括上面提到的7億平方米；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的商品房屋施工面積中，扣除已經(jīng)預(yù)售掉的面積，剩余部分也被認(rèn)為是房地產(chǎn)庫(kù)存，目前全國(guó)該類庫(kù)存約有45億平方米至55億平方米。
當(dāng)然，還有更廣義的理解，那就是開發(fā)商土地儲(chǔ)備可轉(zhuǎn)化為商品房的面積，通常又被稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在供給，目前初步估算約有50億平方米至60億平方米。
三四線城市去庫(kù)存壓力較集中
當(dāng)下，中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存已成“國(guó)家任務(wù)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市去庫(kù)存的壓力主要集中在三四線城市，而一二線城市壓力比較小，這種分化趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)下去。
春節(jié)期間，中國(guó)指數(shù)研究院派300多名分析師到160個(gè)城市調(diào)研發(fā)現(xiàn)：分化仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上行，量?jī)r(jià)走勢(shì)顯著，而多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受各類因素影響，庫(kù)存高企，發(fā)展面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于三四線城市庫(kù)存壓力大的原因，中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜說：“通過調(diào)研總結(jié)發(fā)現(xiàn)，第一類是前期樓市膨脹發(fā)展，而隨著供應(yīng)量加大，需求并未大量增加，市場(chǎng)逐漸低迷，如唐山、咸陽(yáng)等；第二類是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，造成居民收入下滑，購(gòu)買力下降。經(jīng)濟(jì)的不景氣也造成人口大量外流，影響樓市需求，如臨汾、長(zhǎng)春等；第三類是城市吸引力弱，人口吸附能力差，流出的人口多數(shù)涌入臨近中心城市，如湖北荊州、武穴等；第四類是有一定的潛在住房需求，但因市場(chǎng)上供應(yīng)樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重、價(jià)格偏高，有效需求難以得到滿足，造成供需錯(cuò)配，如江西廣豐、內(nèi)蒙古赤峰、黑龍江望奎等。”
中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員李佩珈表示，2015年，在政策持續(xù)放松背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇、區(qū)域分化、結(jié)構(gòu)調(diào)整的新變化。但種種跡象表明，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，動(dòng)能較弱，尤其是庫(kù)存高企更成為制約未來(lái)3-5年房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的突出問題，三四線城市及商業(yè)物業(yè)的去庫(kù)存壓力更大。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌直言，當(dāng)前中國(guó)樓市去庫(kù)存難度堪稱巨大，存在“難度大、分化大”兩大特征。對(duì)于分化大，顧云昌解釋稱，我們應(yīng)該看到，高庫(kù)存主要存在于二三線甚至三四線城市當(dāng)中，北、上、廣、深等一線城市并不存在高庫(kù)存問題，反而是庫(kù)存不足，“這也決定了此次出臺(tái)的契稅和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策區(qū)別對(duì)待一線城市和不限購(gòu)城市的現(xiàn)象。”顧云昌說。
應(yīng)多措并舉去庫(kù)存
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)馮俊日前表示，當(dāng)前去庫(kù)存的關(guān)鍵是推進(jìn)供給側(cè)改革，不是簡(jiǎn)單的減少供應(yīng)，而是主動(dòng)適應(yīng)需求，在技術(shù)進(jìn)步、產(chǎn)品創(chuàng)新的基礎(chǔ)上創(chuàng)造需求。
他建議，降低房地產(chǎn)業(yè)制度性交易成本，提高要素流動(dòng)效率?？蛇m當(dāng)提高土地供給效率，降低資源供給成本。企業(yè)要提高創(chuàng)新能力，適當(dāng)改善住房功能，針對(duì)特定人群提供產(chǎn)品，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)造新需求。
此外，還要規(guī)模化發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)將部分房源由售轉(zhuǎn)租，在個(gè)人之外建立租賃機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織、開發(fā)企業(yè)和個(gè)人為一體的綜合租賃體系。多手段合力推動(dòng)去庫(kù)存實(shí)現(xiàn)。
鼓勵(lì)部分農(nóng)民工先買上房。知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者、民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任馬光遠(yuǎn)6日在南京談及中國(guó)樓市時(shí)表示，在庫(kù)存高企的三、四線城市，應(yīng)多措扶持鼓勵(lì)一部分農(nóng)民工先買上房。
在“加快農(nóng)民工市民化”、“消化庫(kù)存”等問題上，他認(rèn)為，農(nóng)民工在城市中購(gòu)房，目前仍受到多重條件束縛，如落戶難、住房公積金繳納不規(guī)范、購(gòu)買力有限等。政府部門可通過系列政策扶持、鼓勵(lì)一部分農(nóng)民工先買上房子。“中國(guó)有2.7億名農(nóng)民工，如果1%的農(nóng)民工先買上房子，那數(shù)量也很可觀了。”
實(shí)際上，中國(guó)多個(gè)省市已拿出具體辦法鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城“上樓”。河南18個(gè)省轄市已全部出臺(tái)居民購(gòu)房補(bǔ)貼政策，鄭州貸款限額最高。江蘇方面也有所探索，如宿遷沭陽(yáng)給予進(jìn)城農(nóng)民購(gòu)房補(bǔ)貼等。
馬光遠(yuǎn)預(yù)判，今年，在幫助農(nóng)民工買房的同時(shí)，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策力度將超乎想象。唯有在金融、財(cái)政、戶籍、交易制度設(shè)計(jì)上通盤考慮，建立長(zhǎng)效機(jī)制，庫(kù)存嚴(yán)重地帶的房子恐怕才能盤活。
樓市去庫(kù)存可選租賃房路徑。申萬(wàn)宏源首席宏觀分析師李慧勇認(rèn)為，未來(lái)租賃市場(chǎng)的發(fā)展也對(duì)化解房地產(chǎn)庫(kù)存有一定作用。他表示，非戶籍人口擴(kuò)大公租房租賃需求較大，未來(lái)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房后，可以成為租賃市場(chǎng)的房源提供者， 擴(kuò)大租賃供給的同時(shí)也將推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存。
化解房地產(chǎn)庫(kù)存需制度創(chuàng)新。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所劉洪玉認(rèn)為，以人為本的高質(zhì)量新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，必須消除城鎮(zhèn)非戶籍人口長(zhǎng)期住房潛在需求向現(xiàn)實(shí)需求轉(zhuǎn)換的制度障礙，需要落實(shí)戶籍制度改革方案、深化住房制度改革、擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍。
房地產(chǎn)業(yè)需要將各種層次的潛在供給變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)供給，在滿足新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的同時(shí)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)作出貢獻(xiàn)。為此，需要通過發(fā)展租賃市場(chǎng)、企業(yè)兼并重組等，完善和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。尤其是通過建立購(gòu)租并舉的住房制度，解除對(duì)住房租賃投資的限制，補(bǔ)齊租賃市場(chǎng)這個(gè)“短板”，給住房消費(fèi)提供一個(gè)更加公平的租買選擇環(huán)境。
他認(rèn)為，去庫(kù)存一定要遵循創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，積極探索系統(tǒng)協(xié)調(diào)的、符合可持續(xù)發(fā)展要求的中長(zhǎng)期解決方案，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)刺激政策方向，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示：“2015年330新政之后的一系列樓市利好政策都是貨幣政策，但從四季度開始，貨幣政策對(duì)樓市刺激的邊際效應(yīng)逐步減弱，市場(chǎng)逐步降溫。2016年初，中央重啟財(cái)稅政策。由此可以預(yù)見，財(cái)稅政策和貨幣政策雙管齊下，將成為未來(lái)促進(jìn)房產(chǎn)流通、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、加速庫(kù)存去化、促進(jìn)樓市繁榮的主要政策方向。”