近期，上市房企全部完成了三季報的發(fā)布，近半房企凈利潤下滑，房企平均盈利能力更是首次跌破10%，降至近十年來最低值。業(yè)內人士認為，房地產行業(yè)暴利時代已經過去，在未來長期去庫存下，在快速洗牌下，房企7%到8%的
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利潤率恐成行業(yè)常態(tài)。上市房企連拋資產
11月17日，中渝置地以11億元向Masterson Global Limited出售旗下滿怡全部股權及應收借款。此前的10月15日，已連續(xù)以55億元、32億元向恒大與融創(chuàng)出售位于重慶與成都的部分項目后，中渝公告稱，旗下全資子公司怡滿將以約為14億元價格再次向恒大旗下全資子公司盛譽出售所持25%御龍?zhí)旆屙椖抗蓹?。據了解，滿怡持有凱港85%股權，凱港持有悅才全部股權，而悅才的唯一業(yè)務為持有貴陽中渝。貴陽中渝及其附屬公司現(xiàn)時于貴陽擁有已竣工及規(guī)劃總建筑面積約為300萬平方米的物業(yè)及發(fā)展中項目的組合。這意味著，2015年，中渝置地已出售了其位于重慶、成都、貴州的大部分項目。
對此，中渝表示，今年中國非一線城市物業(yè)市場普遍仍疲弱，囤積存貨已導致市內若干商業(yè)發(fā)展停工或半停工。上述不明朗情況為集團帶來切實的挑戰(zhàn)。為最大化本公司的投資回報及應對可能長期存在的市場挑戰(zhàn)，公司開始在其物業(yè)組合、合資投資及或投資項目進行一系列戰(zhàn)略性出售，以最大程度變現(xiàn)。
此外，浙江廣夏發(fā)布的公告顯示，公司董事會已通過《關于公司擬退出房地產行業(yè)的議案》，短期內，受高庫存、投資性需求減少等因素影響，去化壓力仍較大，行業(yè)利潤率可能進一步下滑。從上市公司盈利能力和未來發(fā)展角度考慮，將不再開發(fā)新增項目，對現(xiàn)有項目通過銷售清盤、股權轉讓等方式進行快速去化和剝離，于未來三年內逐步退出房地產行業(yè)，進入有發(fā)展?jié)摿驮鲩L空間的新領域。
值得注意的是，中渝的狀況在目前房地產行業(yè)已成普遍情況。寶安地產(17.00, 0.51, 3.09%)也發(fā)出公告，中國寶安(18.41, 0.28, 1.54%)擬向東旭集團轉讓寶安地產15%的股份，集中資源發(fā)展新材料、新能源企業(yè)。江西中江地產(34.09, 3.10, 10.00%)也作價41.5億元將房地產業(yè)務賣給了九鼎投資。
5年百余涉房企業(yè)"去房化"
受益于過去數(shù)年房地產行業(yè)的高速發(fā)展，房地產業(yè)利潤率相對較高，不少上市企業(yè)涉足房地產業(yè)務，根據中國房地產測評中心歷年的監(jiān)測，2009年底大陸在滬深港三地上市公司中，有345家涉及房地產業(yè)務，其中滬深涉及房地產業(yè)務的上市公司有303家，約占滬深上市公司總數(shù)的18%。2014年，滬深涉及房地產業(yè)務的上市公司不足200家，5年間超過100家A股涉房企業(yè)退出房地產業(yè)務。
中國房地產測評中心副主任回建強接受《經濟參考報》記者采訪時表示，近年來，受調控、經濟下滑等因素影響，不少非房地產企業(yè)在涉足房地產后，發(fā)展情況不容樂觀，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)主業(yè)受損的情況，因而陸續(xù)剝離了房地產業(yè)務，或者向全新業(yè)務方向開拓發(fā)展。
除中渝、浙江廣夏外，近年來多個上市房企進行更名，以改變投資方向。2015年這種現(xiàn)象尤為明顯，有10余家房企進行更名，其中有兩家房企即京藍科技和上海新梅因連續(xù)兩年虧損，被迫ST更名。此外，億城控股更名為億城投資后，再度更名為海航投資(8.73, 0.09, 1.04%)，進入資本領域。運盛實業(yè)更名為運盛醫(yī)療(13.62, 0.00, 0.00%)，進入醫(yī)療健康行業(yè)。
房企加速去房地產化的主要原因則是利潤大幅下滑。上市房企發(fā)布三季報數(shù)據顯示，雖營業(yè)收入規(guī)模仍在增長，但增幅放緩趨勢明顯。同時，房企利潤率降至近10年來最低值。
根據Wind資訊數(shù)據統(tǒng)計顯示，申萬一級行業(yè)下房地產類142家房企三季度銷售毛利率為28.4%，凈利潤率僅為9.66%，較2014年同期分別下滑4.52%和1.65%，較2011年最高時相比，毛利潤率與凈利潤率較當時下滑幅度高達10.69%和5.75%。142家房企中，67家凈利潤下滑，占比高達47%，下滑幅度超過100%的多達28家。其中，鐵嶺新城(5.69, 0.01, 0.18%)凈利潤較上年同期大幅下滑4357%，云南城投(7.33, -0.03, -0.41%)凈利潤較上年同期大幅下滑1923%，中華企業(yè)(8.43, 0.03, 0.36%)、市北高新(24.04, 0.53, 2.25%)、ST新梅、嘉凱城(5.98, 0.21, 3.64%)四家企業(yè)下滑幅度均超900%。
中原地產市場總監(jiān)張大偉表示，除一線城市外，目前大多地區(qū)房地產市場處于以價換量階段。融資成本持續(xù)增加、土地利潤空間減小等因素大幅度地吞噬房企利潤。在利潤下調情況下，將有越來越多的非專業(yè)房地產公司離開房地產領域。
低利潤下洗牌加劇
"房企核心盈利能力下滑、財務風險加劇，融資難度加大，庫存高企難消，這種種跡象表明，房地產不再具備過去高增長的能力。"房地產商會執(zhí)行會長任志強認為，從去年930政策到今年的330，促使房地產行業(yè)在二季度有所回暖，但從目前來看，三季度金九銀十并未出現(xiàn)，上升幅度也同時放緩，這意味著樓市將再度下行。在長期去庫存條件下，未來對于房地產行業(yè)來說，7%-8%的利潤率將成為常態(tài)。
"中國房地產整個市場進入了深度調整。"盛世神州房地產投資基金董事長張民耕在此前由長富匯銀主辦的2015金融領袖高峰論壇上表示，房地產行業(yè)正面臨著利潤覆蓋不了資金成本的窘境，在此背景下，自有資金將被逐步侵蝕，因此部分中小房企選擇退出行業(yè)。
張民耕稱，2014年房地產行業(yè)前100強占據了中國市場份額百分之三十幾，未來在3-5年的深度調整中，百強房企集中度可達市場份額近半。
值得一提的是，開發(fā)商本身甚至更悲觀，新城控股副總裁歐陽捷表示，萬科、綠地等7家千億房企的銷售額占全國商品房銷售總額的1/7，過去5年它們的平均復合增長速度達到34.7%，由于房地產行業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展期，未來增長率按照過去5年的復合增長率的一半計算，到2026年它們將會占領整個市場，屆時預計會有90%的房企將會消失。
河南建業(yè)集團董事長胡葆森日前也表示，開發(fā)商洗牌僅剩三年時間。房地產行業(yè)為資金密集型產業(yè)，資金流向將決定房企的去留，因此，未來2-3年時間內，整個中國每年都有新開工項目的開發(fā)商的數(shù)量可能會減到10000家以內，甚至5000家。
